maneoで新たに沖縄県石垣市の不動産ファンドで延滞発生。債権回収の方法、スケジュールは未定のようですね。

ソーシャルレンディング

沖縄県石垣市の不動産ファンドで延滞発生!

こんばんわ、10連休明けに嫌なニュースが入ってきました。先ほどmaneoから新たな返済遅延連絡のメールが届きました。もう本当に嫌になってしまいますね。沖縄県石垣市の不動産ファンドで大規模延滞が発生した模様です。

メールを見るのが怖いのですが、自分が投資している案件(15万円)ですから無視するわけにもいかないですしね。

沖縄県石垣市の不動産投資ファンドの概要

以下が昨日、maneoから連絡があったメール内容概要です。

投資家の皆様へ

いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。
この度、下記融資案件について、2019年4月30日の約定利息の未回収が発生いたしました。
maneo株式会社(以下、「当社」という)より、対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

1.融資案件の概要

■ローンID
11088、11146、11198、11242、11272、11312、11380、11444、11462、11478、11648、11790、11922、11992、12004、12014、12028、12030、12040、12042、12054、12084、12086、12090、12092、12096、12102、12104
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1208号、1219号、1225号、1242~1245号、1261~1264号、1267号、1276号、1320~1322号、1341~1345号、1359~1365号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社向け】沖縄県石垣市エリア 不動産担保付きローンへの投資(第1次~第28次募集)
■貸付実行日
2018年4月27日、5月10日、5月18日、5月23日、5月31日、6月8日、6月14日
■融資金額
599,995,292円
■最終返済日
2019年6月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4982 他
■残高
599,995,292円

 

融資金額は6億円ですから比較的大きいファンドと言えるでしょう。同じファンドに28回に分けて少しづつ融資を募っていったんですね。私は3回に分けて5万円づつ計15万円投資しました。

投資したのは

1 利回りが5.5%比較的低かったこと

2 担保不動産の評価額が高く(8億円)、抵当権も第一位であること

3 返済できない場合は裁判を行わずに強制執行できる

と記載されていたからです。比較的安全と思い込んでしまったんですね。

 

案件担当者のイシコさんはソーシャルレンディングやっている人の中では比較的有名人で信用されていたようなんですよ。そのイシコさんが希少性の高い担保物件があるからリスクは少ないと主張されていたので信じてしまいましたね。

 

一つのファンドで15万円被弾したのは今回が初めてです。maneoが資金回収できなければ15万円をドブに捨てることになります。投資とはそういうものだと言われればそれまでですが、庶民にとっては15万円が超大金ですからね。この喪失感は何とも言えないものがあります。私が投資した去年の5月ごろはソーシャルレンディングのパイオニアのmaneoは信頼できる業者と言われていた時期です。実際、それまでは元本割れはなかったのですから。

延滞に至る経過が今ひとつ理解できない!!

以下、さらにmaneoからのメールが続きます。

2 経過

2018年4月に事業者C社が不動産事業者Oに対して6億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では599,995,292円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
不動産事業者Oは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。

不動産事業者Oは大手建設業者との事業推進を前提として、同社が取得した土地(以下、「対象地」という)でのホテル建設を目的とする開発許可申請に向けた対応をしてきました。

当初は2018年12月末を目途に申請書の提出を行うこと、それをもって大手建設業者が対象地を購入することで事業を完了させるという計画でした。

しかしながら、対象地でのホテル運営事業者(オペレーター)の選定に時間を要したことから開発許可申請に必要となる建築プランの作成に影響を及ぼし、結果として資金繰りにも支障をきたし、今回の延滞に至りました。

 

毎度感じるのですが、maneoからの延滞報告は非常にわかりにくいです。ホテル運営事業者を予定スケジュールで見つけることができなかったのでホテル建築が遅れて資金繰りがうまくいかなくなったということなのかな?

ホテルの開発許可申請の納期は昨年の12月だったのに、なぜ4ヶ月も経った今、開発申請が遅れたことを報告してくるのでしょうか?私にはさっぱり分かりません。

回収のスケジュール、方法はまだ手探り状態ですね。

以下、さらにmaneoからのメールが続きます

3.回収の見込み

不動産事業者Oは、引き続き開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っております。
そのうえで、当初計画通りに申請業務を遂行し、大手建設業者への売却により返済を図ることとなります。

また、事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます。
競売による回収は上述する売却活動と比較して回収に至る期間が長期化し、また回収金額においても減額が見込まれるものですが、進行状況を見定めつつ申請を行う予定です。

また、公正証書による融資契約ですので、強制執行も財産特定を進めつつ、可能な限りの対応に向けて検討いたします。

 

この内容も分かりにくいし、回収のスケジュール(納期)が書いていないのでビジネスメールとしては失格といえるでしょう。ホテルの開発申請と、担保不動産の売却と、場合によっては競売を並行して進めるみたいですね。

競売だけは勘弁してほしいかな。二束三文で担保不動産を買い叩かれるだけだと思いますから。

(追記)maneoから債権回収進捗状況の2度目のメールが届きました

下記がmaneoから先日届いたメールです。

投資家の皆様へ

maneo株式会社より、2019年5月7日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。
該当の投資家の皆様への続報となります。

5月7日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=8091

1.回収活動状況について

前回のご報告以降の回収活動について、ご報告いたします。
前回のご報告において、不動産事業者Oが開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っていることをお伝えいたしましたが、この間、協議に関して特筆すべき進展はございません。

本件が進展するには一定の期間を要する見込みであり、引き続き事業者C社に報告を求めてまいります。
また、「事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます」とお伝えした点については、事業者C社より、販売に向けて不動産開発事業者及びホテル事業者へ物件を紹介したとの報告を受けております。こちらも進捗がございましたらご報告いたします。

一方で、当社としても、現況での購入希望者を探索している中、取引先の不動産開発事業者から書面での購入意向の提出を受けました。しかしながら、購入希望価格が債権額を大きく下回るため、購入希望者と価格交渉を行っています。

 

2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収の進捗状況等につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回につきましては、3週間後を目途に状況をご報告いたします。

投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。
引き続き回収業務に全力を尽くしますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

2019年5月21日
匿名組合契約における営業者 maneo株式会社
匿名組合出資の募集取り扱い maneoマーケット株式会社(第二種金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2011号)

内容をまとめると

1 不動産事業者Oのホテル開発許可申請に向けた動きは進捗がなかった。

2 事業者C(不動産業者Oに融資している業者)も不動産開発業者、ホテル事業者に物件を紹介を始めた。

3 maneoに不動産開発事業者から担保物件の購入引き合いが来ているが購入希望価格が債権額より低いので価格交渉中。

maneoの担保物件の評価がいい加減だったのではないか?と疑いたくなるような進捗状況になっていますね。

まとめ

個人的にはソーシャルレンディングはあまりオススメしません。投資家保護制度が整っている世界株式インデックスファンドに投資するのが一番安全と思いますよ。

なぜなら、maneoに限らず、ソーシャルレンディングは投資家保護制度がないですから。業者が倒産したり投資先がクズ投資ばかりだったらおしまいです。

当たり前ですが、今、maneoに投資するのは論外です。手堅い業者はSBI、オーナーズブック、クラウドバンク、クラウドクレジットあたりですかね。SBIはウェブサイトが使いにくいので私は投資していませんが、安心感では一番かもしれませんね。

ソーシャルレンディングを検討している方はソーシャルレンディングの歩き方というサイトがオススメです。他にも色々なソーシャルレンディングを専門に扱うサイトがあるので自分でも探してみてください。

 

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