東京都・神奈川県の不動産ローンファンド。投資額の3割が元本毀損しました。原因は担保不動産の価値下落です。

ソーシャルレンディング

はじめに

こんばんわ、ソーシャルレンディングのmaneoに180万円ほど投資してきたmakoです。私が投資した不動産ファンドの4案件で返済遅延になっているのですが、とうとう一つの案件で元本割れが決定いたしました(泣)。

以下が元本割れが決定した東京都、神奈川県エリアの不動産ローンファンドです。私は4万円投資していました。結論から申し上げると3割(12000円亜9が元本毀損しました(泣)。

東京都・神奈川県の不動産ローンファンドの延滞までの経緯

東京都・神奈川県の不動産ローンファンドとは?

不動産業者CU社に対して一億3200万円を融資する不動産ファンドです。担保の不動産は神奈川県4箇所のアパートになります。担保評価額(一億6500万円)は融資金額を大幅に上回っています。

このファンドは一億3200万円を一度に融資するのではなく、8度に分けて少額ずつ融資します。私が融資したのは第5次募集の案件です。担保不動産(物件:O)は神奈川県平塚市の収益アパートです。評価額が7000万円。物件Oを担保にした融資は第5次募集と第6次募集の案件です。融資額は合わせて5600万円ほどで評価額よりも少ないから私は安心しましたね。

ただ、この担保評価額がいい加減だったことに後から気がつくのですが・・・

このファンドの利回りは5.5%とそれほど高くないし、運用期間は13ヶ月と常識的な期間なので、それほどリスクは高くないだろうと考えて4万円投資しました。

このファンドの担当者の方からも担保物件の評価額が融資額よりも高いのでリスクは限定的と主張しているので信じてしまいました。ただ、今思うと、案件担当者がネガティブなことを言うわけがありません。我々投資家からお金を集めないといけないのですからポジティブなことしか言わないですよね。ソーシャルレンディング業者の話は話半分くらいに思っていた方がいいですよ。

maneoからの債権回収連絡

以下がmaneoからのメールです。

投資家の皆様へ

いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。

2018年11月1日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収金の分配を行いますのでご報告いたします。

11月1日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7549

1.募集内容について
ローンID  10844、10904、11054
ファンド名  【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第3弾】5号、6号、9号
案件名  【事業者C社向け】東京都・神奈川県内エリア不動産担保付きローンへの投資(第5次、第6次、第9次募集)
本ファンドの担保物件 神奈川県平塚市内の収益アパート1棟【物件:O(オー)】
募集金額  55,928,414円
URL    https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=4787 他

2.回収までの経緯について
本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い、2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。
当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Oを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にて個人向けアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。

上記不動産市況を勘案し、個別で引き合いのある物件については個別での売却活動を積極的に行ってきた結果、
物件Oの購入希望者複数名より購入申込書をいただきました。

それぞれの購入希望者と交渉を進めていくなか、募集金額を上回る購入金額の提示もございましたが、銀行での個人向けアパートローンの審査が下りず断念となった経緯もございました。

上記状況下、満額回収には至りませんでしたが、横浜市内の不動産業者と売買契約を締結し、2018年12月27日に決済に至りました。

3.回収金の分配について
本件担保不動産の売却による回収金額は、40,806,280円でございます。
回収金の分配の内訳につきましては、以下のURLをご参照くださいますようお願いいたします。
https://cdn.maneo.jp/material/fund/mail/20190128/20190128uchiwakeo1593.pdf

回収金の分配につきましては、2月6日を予定しております。
該当投資家の皆様におかれましては、2月1日より「my maneo」にて分配の詳細をご確認いただけます。

本件融資後の収益アパートに対する金融機関の審査基準の厳格化に伴う不動産市況の落ち込みとアパートブランド会社の施工不良問題も影響し、売却金額が募集時点の評価額を大幅に割り込む結果となりました。
投資家の皆様におかれましては、元本全額の回収に至らず、誠に申し訳ございません。

4.今後のご報告について
2月6日の分配までにご報告が必要な事象が発生しましたら、速やかにご報告いたします。
なお、本日時点では追加の回収について確定しているものはございません。
今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。

投資家の皆様には、ご心配とご迷惑をお掛けし、誠に申し訳ございません。
今後とも、ソーシャルレンディングサービス「maneo」を、何卒宜しくお願い申し上げます。

報告内容をまとめると

1 担保不動産の購入を希望する顧客は多数いたが、アパートローンに対する融資厳格化やアパートローン審査が下りずに断念した。

2 横浜市の業者と担保不動産の売買契約が成立した。ただし、担保不動産の評価額(7000万円)から大幅に減額した金額(約4000万)での契約締結だった。maneoは担保不動産評価額の大幅下落はアパートブランド会社の施工問題(レオパレス21のことと思われます)などの外部要因が原因と考えているようです。

本当にそうなのかな?と思ってしまいます。というのもmaneoの延滞はアパートの案件だけではないからです。評価額自体が甘かったのではないか?と勘ぐりたくなります。

まとめ

maneoへの新規投資は避けた方が無難かと思います。理由は最近のmaneoは延滞が多すぎるからです。担保不動産の評価額も疑問が残ります。私は maneoの7件のファンドで被弾していますが、その全てのファンドでmaneoが担保不動産を適性額で売却することに非常に苦労しているのです。

maneoを信用して投資している人は裏切られた気持ちの人も多いのではないでしょうか?

私はまだmaneoに100万円以上投資しているので一体どこまで損失が出るのか怖いですね。

ソーシャルレンディングは株式と異なり投資家保護の制度がまだ整っていないのでリスクは高いですし業者選びが非常に重要です。

私は投資先としてソーシャルレンディングはお勧めしませんが、株式以外でも投資したいという人もいるでしょう。そういう人にはソーシャルレンディングの業者としてオーナーズブック、クラウドバンク、クラウドクレジットを勧めておきます。これらの業者は案件あたり一万円から投資できるので元本割れのリスクをかなり抑えることができます。オーナーズブック、クラウドバンク は今の所、元本割れはありません。クラウドクレジットは元本割れが少しありましたがmaneoのように頻繁に元本割れは起こしていません。海外新興国の案件に特化しているので面白いと言えるでしょう。

 

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