maneoの延滞不動産ファンド2件(東京都中野区、神奈川県藤沢市のファンド/ 東京都千代田区のファンド)は回収が長引きそうです。

ソーシャルレンディング

はじめに

こんばんわ、maneoがまた延滞をやらかしましたね。私は2件の案件で被弾したことを確認しました。投資額は合わせて10万円です。一応担保をとってある案件ですが、maneoの不動産担保評価はめちゃくちゃいい加減なので、まあ、大幅元本割れを覚悟しなくてはいけないでしょうね。

今回の延滞と過去の延滞(昨年11月)を合わせて私は6件の投資案件で被弾しています。

こんな短期間でこれだけ延滞を繰り返す業者も珍しいのではないでしょうか?maneoは今、最も危険なソーシャルレンディング業者と言っても過言ではないと思いますよ。

この調子だと、これからも延滞発生の案件がうなぎ上りで増えていきそうです。なぜなら、これから日本は消費税増税に向けて景気が悪くなるからです。五輪前後で、都市部の不動産価格も下落していくことが予想されています。ソーシャルレンディング業界にとって逆風になるでしょうね。

それでは、私が被弾した2案件について簡単に紹介します。

東京都中野区、神奈川県藤沢市不動産担保ローンの延滞経緯

東京都中野区、神奈川県藤沢市不動産担保ローンについて

担保評価額も貸付け金額より高く、質権や公正証書での契約が付いているんで、返済が滞った時も安全なのかなと思っていたんですけどね。

この案件は運用利回りが5.3%と決して高いものではなく、運用期間も8ヶ月と短めであり比較的安全と思って投資したのですが、やっぱり投資は蓋を開けてみないと分かりません。

最低投資可能額は3万円と少し高め。できれば一万円から投資できるようにして欲しいですね。今回のように被弾した場合の損失が大きくなってしまいます。

 

この案件担当のコメントでは担保マンションが新築であり安全性が高いと主張していたので信じていたのですが結果としては被弾してしまいました(泣)。

第一回目の延滞連絡

投資家の皆様へ
いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。
この度、下記融資案件について、2019年2月28日を最終弁済期限とする元金の一部未回収が発生いたしました。
maneo株式会社より、対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

1.融資案件の概要
■ローンID
11994、12010、12022、12024
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1351号、1352号、1355号、1357号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社】東京都中野区、神奈川県藤沢市エリア 不動産担保ローンへの投資(第1次~第4次募集)
■貸付実行日
2018年6月8日、6月14日
■融資金額
85,000,000円
■最終返済日
2019年2月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5411 他
■残高
85,000,000円

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者DE、以下「DE社」といいます。)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2018年6月に事業者C社がDE社に対して運転資金融資を行うため、「maneo」では8,500万円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
DE社は主に買取再販事業を行っております。
買取再販事業とは、一般の不動産所有者や不動産事業者などから比較的安価に物件を仕入れた後、
必要に応じた改修工事やテナント誘致等を行うことで物件価値の向上を図り、売却利益を得るものです。
今回DE社は、販売用不動産(区分所有マンション2物件)を購入した後、一般顧客に売却する事業を計画しておりました。
事業者C社は当該物件を担保にDE社へ運転資金を融資いたしました。
今回のプロジェクトにおける対象顧客は一般顧客でしたが、昨今の銀行融資の審査基準の厳格化や慎重姿勢への転化などの影響は本件においても例外ではなく、購入希望者からの申込みを受けても融資審査が通らず、契約不成立が重なりました。
本件の融資期限を踏まえ、DE社は一般顧客のみならず不動産事業者にも対象を広げ、売却活動の強化を試みた結果、1物件(神奈川県藤沢市内の区分所有マンション)については2月12日に4,200万円で売却となり、事業者C社への一部返済に至りました。
しかしながら、もう1物件の売却については、今回の最終返済期日に間に合わず、延滞のご報告となりました。

3.回収の見込み
販売活動中の対象物件は、東京都中野区内の区分所有マンションです。
現在の販売活動状況を踏まえますと、継続してDE社主導による販売活動の進捗を管理しておくことが、法的な回収行為と比べても、その回収金額や時期などにおいて合理的であると判断しております。
引き続きDE社より定期的に報告を受け、販売状況次第では、法的手続きへの移行も含め対応してまいります。

 

だらだらと書いてありますが、2件の担保不動産のうち、一件は売却できたが、もう一件は納期内に売却できなかったので延滞になるということです。遅れている担保不動産の売却はmaneoは手を出さないで担当業者にしばらくは任せる(要は丸投げ)ということのようです。

藤沢の区分所有マンションは4200万円で売却できたと記載されていますが、評価額は5290万円ですからね。maneoの不動産評価は甘いのではないかと首を傾げたくなります。

第2回目の延滞連絡

1.投資家の皆様へ

maneo株式会社より、2019年3月4日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

3月4日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7910

回収活動状況について

前回ご報告のとおり、DE社は対象不動産(東京都中野区内の区分所有マンション)について、一般顧客のみならず、不動産事業者にも対象を広げて販売活動を行っております。
また、販売を依頼した不動産仲介業者から、引き合いがあるとの報告を受けていましたが、現在のところ契約には至っておりません。
このような状況を受け、事業者C社も自ら不動産仲介業者に対象不動産の販売を依頼するなど、早期回収に向けた対応をとっております。
また、本件は公正証書融資契約による融資契約であるため、裁判手続きを経ることなく、差押え等の法的な執行手続きが可能です。
事業者C社は、DE社の銀行口座に対する差押えを実施しました。その後の詳細につきましては、判明し次第ご報告いたします。


2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、引き続き定期的にメールにてご報告いたします。
次回は6月上旬を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、期日に係わらず速やかにご報告いたします。

この案件はmaneoから事業者C社に貸し出し、事業者C社が不動産業者DE社に貸し出しています。東京都中野区の区分所有マンションの売却の進展はなかったようですが、DE社の銀行口座の差し押さえは実施した模様です。DE社の資産隠しを防ぐためだったと思われます。

まだ詳細は不明ですが、1日も早く我々投資家の資金を回収して欲しいものです。

東京都千代田区エリア不動産担保ローンの延滞の経緯

東京都千代田区エリア不動産担保ローンについて

担保物件は東京都千代田区の一等地ですからね。評価額も貸付け金額より高くて安心していたんですけどね。だから5万円も投資したんですよ。

この案件担当者のコメントでも担保不動産の流動性の高さ(売却がしやすいということです)を主張していたのですっかり信じてしまいましたねぇ。

この案件は利回りは6.1%、運用期間が7ヶ月ということでそれほどリスクは高くはないと判断して5万円投資したのですが、結果的にはダメでしたね。

ただ、今思うと投資金額が4万円からというのはちょっと高すぎると思います。ライバルのクラウドバンク 、オーナーズブック 、クラウドクレジットなどはすべての案件で一万円から投資できますからね。初心者は最低投資額の高い案件は避けるべきでしょう。元本割れした時の損害もそれだけ大きくなりますからね。

第一回目の延滞連絡

以下がmaneoから来たメールです。

1.融資案件の概要
■ローンID
12608、12614、12618、12622、12626、12647、12649、12651、12653、12655
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1515号、1544号~1548号、1554号~1557号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社】東京都千代田区エリア 不動産担保ローンへの投資(第1次~第10次募集)
■貸付実行日
2018年7月13日
■融資金額
320,000,000円
■最終返済日
2019年2月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5728 他
■残高
320,000,000円

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CS、以下「CS社」といいます。)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2018年7月に事業者C社がCS社に対して仕入資金融資を行うため、「maneo」では3億2,000万円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
CS社は、取得した不動産(商業ビル)をリフォームした後、新しいテナントを誘致し、収益性を高めた利回り物件として不動産事業者に売却する計画で事業を進行させてきました。
この間、購入希望者もおりましたが、購入者側の資金調達が円滑に進まずに、売却活動が停滞いたしました。
それを受け、CS社は年初より新たな売却先を探すべく、複数の不動産事業者と売却交渉を行ってきましたが、今回の最終返済期日に間に合わず、延滞のご報告となりました。


3.回収の見込み
事業者C社は対象不動産に第1順位で担保設定をしています。一方で他の債権者が第2順位及び第3順位に担保権を設定しており、債権者間の調整を要する状況になっています。
なお、CS社は第3順位までの債権者の債権回収に足る金額水準での売却交渉をしております。
事業者C社は、この売却交渉の進捗を管理しつつ、並行して競売申立の準備を進めており、両面での回収を試みています。

こちらも長々と書いていますが、この案件は何も進捗していませんね。競売を匂わせる記述もみられますが我々投資家としてはこれは勘弁して欲しいです。競売はだいたい買い叩かれて格安で売却されるのが常識なので最後の手段なんですよ。

第2回目の延滞連絡

以下はmaneoからのメールです

投資家の皆様へ

maneo株式会社より、2019年3月4日にご報告いたしました延滞発生の融資案件につきまして、回収活動状況をご報告させていただきます。

3月4日付【延滞発生に関するご報告】は、以下をご確認ください。
https://www.maneo.jp/apl/information/news?id=7909


1.回収活動状況について

引き続きCS社は対象不動産の売却活動を継続しております。
前回のご報告以降、不動産仲介業者から具体的な購入検討者の報告を受けており、その対応過程にあります。
3月4日付【延滞発生に関するご報告】にもございますように、対象不動産には、事業者C社が第1順位で担保権を設定しておりますが、融資期間中に他の債権者が第2順位及び第3順位に担保権を設定いたしました。


現在、CS社は事業者C社への返済に足る購入金額の提示を受けているものの、
売却が成就するには、第2順位及び第3順位に担保権を設定する債権者の承諾を得る必要があります。
このような債権者間の調整を要する状況を踏まえ、事業者C社は、CS社の売却活動の進捗管理を行いつつ、
自らも購入見込みのありそうな顧客候補を持つ不動産仲介業者に対象不動産の販売を依頼するなど、早期回収への働きかけを行っております。
また、並行して競売手続きも進行中であり、裁判所からの競売開始決定が下りています。
以上のように事業者C社は裁判所による競売手続きに則った売却と、任意売却との両面で債権回収に取り組んでおりますが、特筆すべき進展がなく、回収活動が長期化しておりますことをお詫び申し上げます。


2.今後の状況報告について

該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、引き続きメールにてご報告いたします。
次回は6月上旬を目途にご報告いたしますが、お伝えすべき事項がございましたら、期日に係わらず速やかにご報告いたします。

貸出先である不動産業者のCS社は担保物件の売却先を見つけていて売却価格でも折り合いがついているようです。流石に担保が千代田区の一等地ですから高く売却することは可能かもしれません。

ただし、事業者C社以外にも債権者がいるので他の債権者との調整に難航しているようです。競売も同時進行していますが、競売は売却価格が大きく下がると思うので任意売却で決着して欲しいです。

まとめ

東京都中野区、神奈川県藤沢市の不動産ファンドも東京都千代田区の不動産ファンドもめぼしい進展はありませんでした。

東京都千代田区のファンドの方が、具体的な買い手が見つかっているので回収も早まるかもしれません。他の債権者との折り合いがどこまで着くかが勝負ですね。

 

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