maneoの延滞発生祭り継続中。本日また2件の案件で被弾。maneoは今、一番危険なソーシャルレンディング業者の一つと思います。

ソーシャルレンディング

こんばんわ、maneoがまた延滞をやらかしましたね。私は2件の案件で被弾したことを確認しました。投資額は合わせて10万円です。一応担保をとってある案件ですが、maneoの不動産担保評価はめちゃくちゃいい加減なので、まあ、大幅元本割れを覚悟しなくてはいけないでしょうね。

今回の延滞と過去の延滞(昨年11月)を合わせて私は6件の投資案件で被弾しています。

こんな短期間でこれだけ延滞を繰り返す業者も珍しいのではないでしょうか?maneoは今、最も危険なソーシャルレンディング業者と言っても過言ではないと思いますよ。

この調子だと、これからも延滞発生の案件がうなぎ上りで増えていきそうです。なぜなら、これから日本は消費税増税に向けて景気が悪くなるからです。五輪前後で、都市部の不動産価格も下落していくことが予想されています。ソーシャルレンディング業界にとって逆風になるでしょうね。

それでは、私が被弾した2案件について簡単に紹介します。

東京都中野区、神奈川県藤沢市不動産担保ローンへの投資

maneoの場合、延滞が発生すると以下のような非常に長い文面のメールが届きます。最近、maneoからのメールが来ると心臓に悪いです(笑)。

投資家の皆様へ
いつもmaneoをご利用いただきまして誠にありがとうございます。
この度、下記融資案件について、2019年2月28日を最終弁済期限とする元金の一部未回収が発生いたしました。
maneo株式会社より、対象ファンドの詳細と今後の債務者からの回収、投資家の皆様への分配について、以下のとおりご報告させていただきます。

1.融資案件の概要
■ローンID
11994、12010、12022、12024
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1351号、1352号、1355号、1357号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社】東京都中野区、神奈川県藤沢市エリア 不動産担保ローンへの投資(第1次~第4次募集)
■貸付実行日
2018年6月8日、6月14日
■融資金額
85,000,000円
■最終返済日
2019年2月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5411 他
■残高
85,000,000円

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者DE、以下「DE社」といいます。)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2018年6月に事業者C社がDE社に対して運転資金融資を行うため、「maneo」では8,500万円のファンド募集をし、
そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
DE社は主に買取再販事業を行っております。
買取再販事業とは、一般の不動産所有者や不動産事業者などから比較的安価に物件を仕入れた後、
必要に応じた改修工事やテナント誘致等を行うことで物件価値の向上を図り、売却利益を得るものです。
今回DE社は、販売用不動産(区分所有マンション2物件)を購入した後、一般顧客に売却する事業を計画しておりました。
事業者C社は当該物件を担保にDE社へ運転資金を融資いたしました。
今回のプロジェクトにおける対象顧客は一般顧客でしたが、昨今の銀行融資の審査基準の厳格化や慎重姿勢への転化などの影響は本件においても例外ではなく、購入希望者からの申込みを受けても融資審査が通らず、契約不成立が重なりました。
本件の融資期限を踏まえ、DE社は一般顧客のみならず不動産事業者にも対象を広げ、売却活動の強化を試みた結果、1物件(神奈川県藤沢市内の区分所有マンション)については2月12日に4,200万円で売却となり、事業者C社への一部返済に至りました。
しかしながら、もう1物件の売却については、今回の最終返済期日に間に合わず、延滞のご報告となりました。

3.回収の見込み
販売活動中の対象物件は、東京都中野区内の区分所有マンションです。
現在の販売活動状況を踏まえますと、継続してDE社主導による販売活動の進捗を管理しておくことが、法的な回収行為と比べても、その回収金額や時期などにおいて合理的であると判断しております。
引き続きDE社より定期的に報告を受け、販売状況次第では、法的手続きへの移行も含め対応してまいります。

 

だらだらと書いてありますが、2件の担保不動産のうち、一件は売却できたが、もう一件は納期内に売却できなかったので延滞になるということです。遅れている担保不動産の売却はmaneoは手を出さないで担当業者にしばらくは任せる(要は丸投げ)ということのようです。

この案件は運用利回りが5.3%と決して高いものではなく、運用期間も8ヶ月と短めであり比較的安全と思って投資したのですが、やっぱり投資は蓋を開けてみないと分かりません。

東京都千代田区エリア不動産担保ローンへの投資

以下がmaneoから来たメールです。

1.融資案件の概要
■ローンID
12608、12614、12618、12622、12626、12647、12649、12651、12653、12655
■ファンド名
不動産担保付きローンファンド1515号、1544号~1548号、1554号~1557号(案件1:C社、案件2:AN社)
■案件名
【事業者C社】東京都千代田区エリア 不動産担保ローンへの投資(第1次~第10次募集)
■貸付実行日
2018年7月13日
■融資金額
320,000,000円
■最終返済日
2019年2月28日
■URL
https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5728 他
■残高
320,000,000円

本件は、事業者C社から同一の債務者(不動産事業者CS、以下「CS社」といいます。)に対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。

2.経過
2018年7月に事業者C社がCS社に対して仕入資金融資を行うため、「maneo」では3億2,000万円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
CS社は、取得した不動産(商業ビル)をリフォームした後、新しいテナントを誘致し、収益性を高めた利回り物件として不動産事業者に売却する計画で事業を進行させてきました。
この間、購入希望者もおりましたが、購入者側の資金調達が円滑に進まずに、売却活動が停滞いたしました。
それを受け、CS社は年初より新たな売却先を探すべく、複数の不動産事業者と売却交渉を行ってきましたが、今回の最終返済期日に間に合わず、延滞のご報告となりました。


3.回収の見込み
事業者C社は対象不動産に第1順位で担保設定をしています。一方で他の債権者が第2順位及び第3順位に担保権を設定しており、債権者間の調整を要する状況になっています。
なお、CS社は第3順位までの債権者の債権回収に足る金額水準での売却交渉をしております。
事業者C社は、この売却交渉の進捗を管理しつつ、並行して競売申立の準備を進めており、両面での回収を試みています。

 

こちらも長々と書いていますが、この案件は何も進捗していませんね。競売を匂わせる記述もみられますが我々投資家としてはこれは勘弁して欲しいです。競売はだいたい買い叩かれて格安で売却されるのが常識なので最後の手段なんですよ。

この案件も利回りは6.1%、運用期間が7ヶ月ということでそれほど高くはないと判断して5万円投資したのですが、ダメでしたね。

不動産業界は新築マンションも売れなくなってきているようですし、不動産投資型のソーシャルレンディングもこれから冬の時代に入るのかもしれません。