新築マンションは購入しないのが無難

不動産

こんばんわ。新築マンションを購入して大損した経験のあるmakoです。私もかつてそうでしたが、マンション購入を検討している人は家賃を払うのがもったいないと感じているのではないでしょうか。結論からいうとそれは大きな間違いです。ただの不動産業界のポジショントークです。新築マンションというのはとにかく金食い虫です。具体的には

購入時に
初期費用  不動産取得税、消費税などの税金、不動産手数料、マンション価格 マンション価格には新築マンションの場合、販売広告費などが上乗せされています

購入後は
管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、ローン保証、地震火災保険代などの固定費

退去後に賃貸に出すときは
壁の張り替えなどの修繕費用、空き家管理費、ハウスクリーニング代

貸出中は
不動産会社に払う手数料(家賃の5%)、部屋の備品の修繕費用、管理費、修繕積立金、固定資産税など

売却時には
ハウスクリーニング代、部屋の壁張り替えなどの修繕費用、不動産売却手数料(売却価格の3%)などが掛かります。

また貸し出しの場合、借り手がつかないで空家の場合には、家賃収入が入らないのに管理費、修繕積立金、固定資産税、不動産会社に払う空家管理費の負担も痛いですね。私も貸し出す時に半年ほど借り手が付かないで苦労した覚えがあります。また、借り手が見つかった場合も保証人の確認や入居審査なども不動産会社と協力してやらないといけません。

以上のように、マンションに限らず不動産は売買時や貸し出すときにとにかく色々とお金がかかるようになっています。要は不動産業界は不労所得が得られるように保護された業界と言えるでしょう。こういう業界のネガティブな情報はマンションのモデルルームの営業マンは教えません。購入、売却、賃貸に出すなどの経験をして始めて分かることです。

先ほど述べたように新築後マンションは売り出すときの広告費などが大きく上澄みされていて不当に高い買い物をさせられていることを認識すべきです。値下がり幅が大きい理由のひとつです。また、庶民が購入できるマンションは駅から遠かったり周辺環境が悪かったり占有面積が狭かったりして資産価値がないものがほとんどで売却するときに大幅に値下がりして大損するはめになります。私も地方都市の安い新築マンションを2700万円で購入して12年後に売却しましたが1200万円も値下がりしてました。

マンションを賃貸に出して賃貸収入を得て定期的な不労所得を得て資産運用を検討している人もいるかもしれません。流動性の高いマンションを保有しているなら検討の価値はあると思います。ただ、庶民が購入できるようなマンションでは利益を長期的に出すのはまず無理と思います。私も3年間ほど賃貸型に出しましたが利益はありませんでした。都会の駅近の人気物件ならば高い家賃で空室期間も殆どない状況で運用できるかもしれません。しかし、普通のマンションでは、空室期間が長いことも考慮しなければなりません。私も借りてもらうまでに、半年かかりました。空室期間でも空室管理費、取得税積立金、管理費、駐車場代、固定資産税などの固定費がかかります。また、賃貸に出すときはクリーニング、壁の張り替えが必須です。私は80m2くらいの3LDKマンションでしたがクリーニング、壁の張り替えで30万円ほどかかりました。物件が古くなると設備も老朽化するのでリフォームが必要になりその時は百万円以上の出費になります。このような作業を入居者が変わるたびにやらなければなりません。また、エアコンや給湯器の故障なども家主負担で迅速に行わなければならないのです。このようにマンションは維持管理に大きな労力と費用がかかることを心にとめておくべきです。
また、賃貸は入居者のリスクがあります。家賃滞納する人、クレーマーが入居したら大変です。現行の法律では家賃滞納しても直ぐに追い出すことは出来ません。
私はたまたま普通の人が入居してくれたので変なトラブルはありませんでしたがそれでも不動産会社との定期的なやり取りなどは想像以上にストレスでした。
マンション購入検討の方は転勤になったら賃貸に出せばいいと軽く考えることははっきり言って考えが甘すぎますね。そういう甘い考えでは必ず痛い目に合います。普通の人は転勤になったら売却したほうが絶対にいいです。

私の考えでは、新築マンション買っていい人は、結婚して子供がいて、絶対に転勤がなく、そのマンションで一生を終える覚悟がある人だけです。この条件に合わない人は購入しない方が無難です。将来の見通しを甘く見積もっている人は私のように大損する可能性大です。
どうしてもマンションがほしいなら、絶対に中古で駅から徒歩10分圏内で、占有面積が100m2くらいの物件にすること。占有面積が広めの中古ならファミリー層に人気ですから新築ほど値崩れしないので大損するリスクは減ります。逆に駅から遠くて占有面積が狭いマンションはまず売れません。人気がないのでよほど価格を安くしないと売却できないので将来困ることになります。

長くなりましたが、私のようにマンションで大損しないように役にたてば幸いです。普通の人はずっと賃貸にしたほうがいいと心の底からアドバイスしておきます。マンション購入して特するのは都会の人気高額物件を購入できる富裕層だけですよ。