おはようございます
今日は不動産の話です
金持ちは資産を購入し、貧乏人は負債を購入する
ツイッターを眺めていたらビジネス系インフルエンサーの田端信太郎さんが不動産購入について興味深いツイートをしていました
残酷な現実を教えよう。都心まで通勤1時間以上の国道16号30km圏より郊外に一戸建を新築5000万円で買うと10年後の再販3000万円以下。東京駅5km圏の湾岸タワマンなら新築8000万で買っても10年後の再販8000万円以上。実質では後者が安い！これが格差開くメカニズムだぞ！試験に出ないけどよく覚とけよ！
— 田端塾長@田端大学 10月の新規加入を受付中！ (@tabbata) October 16, 2022
要は資産価値のある高額の不動産は購入後も値下がりしないが（むしろ上がる）、資産価値のない低価格の不動産は購入後に大きく値下がりするということです
田端さんは東京都心部のマンションの話をしているのですが、大都市圏の交通の便の良い場所はどこでも同じだと思うんですよね
大阪市、名古屋市、福岡市のような大都市圏の交通の便の良い場所の不動産（主にマンション）は勝ち組ビジネスマンの需要が高いのであまり値下がりしませんよね
福岡市中心部などは人口が増加していて賃貸の家賃が上がっています
一方、田端さんが指摘するように、交通の便が悪い場所の不動産は価格が下落傾向にあります
まあ、日本は人口減少社会ですから、交通の便の悪い場所の人口はどんどん減っていきますよね
そうなれば不動産需要がなくなるわけですから不動産価格が下落するのは当たり前なのです
不動産に限らずモノの価格は需要と供給のバランスで決まります
昨年、デルタ株のような強毒性のコロナウイルス変異株が猛威をふるっていた時、多くの大企業がリモートワークを導入して、大都市近郊の郊外の住宅地の不動産価格が上昇する現象が起こりました
毎日の通勤では郊外の住宅は不便だけど、週一回程度の通勤ならば、郊外の住宅も悪くないと考えるサラリーマンが増えて郊外の住宅地の不動産価格が売れるようになったのです
私の実家は神奈川県横浜市の郊外（金沢区）で都心に出るのはかなり不便な場所ですが、そんな不便な場所の住宅地でも価格が大きく上昇していることに驚きました
しかし、コロナ禍が収束すれば、大都市郊外の住宅地の価格はまた下落すると思います
コロナ禍は現在は収束しつつあり、弱毒性のオミクロン株が蔓延していけば徐々にインフルエンザや季節性の風邪みたいになっていくでしょう
実際、私の派遣先の大企業も現在は週3日以上の出社を義務付けるようになりました
昨年のデルタ株蔓延時は原則、出社禁止でしたけどね。
自宅で仕事ができる事務系の人は完全在宅でしたからね。私も完全在宅の時期が結構長かったです。
現在は週3日の出社、週2日のリモートワークの勤務体制になっていて、コロナが完全に収束すればフルに出社させる日が来るかもしれません
完全在宅で仕事が完結する仕事はそれほど多くなく、多くの業種職種ではオフィスに出社しないと回らない仕事も多いはずです
人口減少地域に不動産を保有している人は要注意
田端さんのツイートで思い出したのですが、大都市郊外の住宅地は少子高齢化の影響で人口が減少しているエリアも少なくありません
人口減少エリアというのは商業施設が撤退する可能性が高いことを知っておく必要があります
それは当然、その地区の不動産の価値が大きく下落することを意味しています
私は15年以上前、静岡県の地方都市に住んでいたのですが、駅近くや幹線道路沿いのスーパーが撤退するエリアが多かったです
駅近くのマンションの人たちは利便性を理由に駅近のマンションを購入したはずです
彼らにしてみたら梯子を外されたような気分だったでしょう
商業施設のない駅の近くの不動産など殆ど価値はありません
商業施設が消えた駅近マンションの住民は住宅ローンを払いながら価値が暴落したマンションに住みづつけるしかないわけです
そういうマンションは格安価格でしか売却できないので多額の住宅ローン残高が残る可能性が高い
さらにそういうエリアは生活が不便なので賃貸住宅住民が他の便利なエリアに引っ越してしまいます
そうなると駅周辺の人口が急減して駅の存続も非常に危うくなります
特急や急行電車が止まらない駅になったり、最悪、駅が無くなったり廃線になる可能性も高くなるのです
私が住む兵庫県南部エリアでも、神戸市近郊の鉄道が人口減少を理由に廃線を検討しています
関連記事→廃止問題に揺れる神戸電鉄粟生線
人口減少エリアの住民はまさに、いつまでもあると思うな商業施設！、公共交通機関！、なわけですよ
まさに不動産購入蟻地獄としか言いようがありません
昨年、野暮用があって15年ぶりにこの静岡県の某地方都市を訪れたのですが、予想通りというか、私が住んでいた時よりも更に寂れていました
駅近くの商店街はシャッター街と化していました
私がよく通った飲食店数軒は無くなってしまっていて寂しかったですねぇ
撤退した駅近くの大型スーパーの敷地はスポーツクラブになってました
周辺住民にとってはスポーツクラブなんかより大型スーパーの方が遥かに有難いはずです
人口減少エリアの不動産投資としては、大型スーパーよりもスポーツクラブの方が利回りが良いということなのかな？
駅近くの土地というのは公共性の高い土地であり、いくら地主といえども好き勝手に使って良いはずはない
住民不在の政治が人口減少している地方都市では同等と行われているんだなぁと複雑な気持ちになりました
この私が挙げた例は地方都市の話ですが、今後は大都市近郊の住宅地などでも似たようなことが頻発するでしょうね
私が住んでいる関西でも高度成長期に作られた大阪の多くのベッドタウンが人口流出で衰退して社会問題になっています
まとめ 〜庶民は安易に不動産を購入するな〜
損をしない不動産購入は非常にハードルが高いです
多くの強者が鎬を削る不動産市場で情弱の庶民が何となく不動産を購入しても大損させられる可能性が大です
偉そうに記事を書いている私自身、若い時に地方都市のマンションを購入して売却時に大損した苦い経験があります
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新築マンションは絶対に購入してはダメ！！。私はマンション購入売却で1000万以上の損失を出しました。
地方都市の新築マンションは購入しないのが無難。売却時に大幅値下がりで大損するリスクが非常に高いです。
庶民が手を出せそうな手頃感のあるマンションや戸建ては立地に問題があることが多いのです
人口減少社会の日本では10年後、20年後には価値が暴落している可能性が言わめて高いのです
まさに、庶民が安易に不動産を購入すると価値のない不動産を購入させられる（ババを引かされる）可能性が大です
不動産業者は情弱庶民にババを掴ませるために日々、営業活動をしていると言っていいでしょう
本当に価値のある不動産は不動産業者が自ら購入して賃貸物件や商業施設にして収益化しています
不動産業者は自分たちが儲けるために不動産販売をしているわけで、庶民の生活を考えて不動産を販売しているわけではありません
最近は、格安の中古戸建てや中古マンションを賢く購入している人たちも少なくないですが、価値のある格安中古不動産を選ぶには相当な勉強が必要です
本当に価値のある中古不動産は奪い合いになるはずなので安易に購入できるはずないのです
何の知識もない人が安易に中古不動産に手を出したらクズ不動産を売りつけられるのがオチでしょう
不動産購入で美味しい思いをすることは相当の勉強をした者の特権なのです
そのことを強く認識すべきだと思います
格安不動産購入を検討している人は以下の記事を書いているブロガーを参考にするのがおすすめです
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