庶民は新築マンション等の不動産購入はやめた方が無難。少子高齢化が加速するこの国で不動産購入はリスクが高すぎます

不動産

こんばんわ。新築マンションを購入して大損した経験のあるmakoです。

いきなり結論から書きますけど、庶民は新築マンションなどの不動産購入はやめた方が無難です。その理由を以下に書いていきたいと思います。

購入時、購入後、売却時、賃貸に貸し出す時、全てに多額の費用が発生する

私もかつてそうでしたが、マンション購入を検討している人は家賃を払うのがもったいないと感じているのではないでしょうか。これは大きな間違いでただの不動産営業マンのポジショントークです。不動産というのはとにかく金食い虫です。具体的には

購入時

不動産取得税、消費税などの税金、不動産業者に払う売買手数料、マンション本体価格など

マンション価格には新築マンションの場合、販売広告費などが上乗せされています。一旦居住してしまうと新しくマンションの価値が大きく下落するのはこれが理由です。

購入後

居住している間は管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税、ケーブルテレビ料金、ローン保証、地震火災保険代などの固定費がかかります。これがバカになりません。私が住んでいたマンションは年間50万円以上の負担でした。

これらの維持管理費については、新築マンションを購入するとき契約前に不動産販売会社から重要事項説明時に説明があります。注意すべきことは、この維持管理費は曲者で購入時は安く押さえられていることが多いです。何故ならば、購入時に高い維持管理費を示したら購入者が減ってマンション販売員業者も困るからです。

私が買ったマンションも管理費と修繕積立金は2~3年ごとに上がっていきました。売却時には維持管理費が入居時の1.5倍まで上がりました。マンションは築年数がたてばどんどん傷んで来ますので大規模修繕のときに凄くお金持ちがかかります。修繕積立金はうなぎ登りに上がっていくのは間違いないです。

転勤などの理由で賃貸に出すとき

賃貸に出すときは、壁の張り替えなどの修繕費用、ハウスクリーニング代が必要私の場合、壁の張り替え費用、ハウスクリーニングで30万円くらいかかりました。居住者が出て行った場合は再度、ハウスクリーニング、壁の張り替えが必要になるのでこの費用は痛いです。

部屋の借り手が住んでいる間は、不動産会社に払う手数料(家賃の5%)、部屋の備品の修繕費用、管理費、修繕積立金、固定資産税など。基本的に家の修繕費用はオーナー負担になります。

空室期間中は不動産の管理手数料(毎月5千円〜一万円)、管理費、修繕積立金、固定資産税がかかります。家賃収入がないので維持管理費だけがかかり、空室期間があることが如何にリスクが高いかよくわかると思います。

私も貸し出す時に半年ほど借り手が付かないで苦労した覚えがあります。

また、借り手が見つかった場合も保証人の確認や入居審査なども不動産会社と協力してやらないといけません。不動産屋に丸投げはできません。この労力は大変なものです。

売却時

ハウスクリーニング代、部屋の壁張り替えなどの修繕費用、不動産売買手数料(売却価格の3%)などが掛かります。 

 

以上のように、マンションに限らず不動産は売買時や貸し出すときにとにかく色々とお金がかかるようになっています。要は不動産業界は不労所得が得られるように保護された業界と言えるでしょう。こういう業界のネガティブな情報はマンションのモデルルームの営業マンは教えません。購入、売却、賃貸に出すなどの経験をして始めて分かることです。

将来、大きく値下がりして大損するリスクがある

先ほど述べたように新築後マンションは売り出すときの広告費などが大きく上澄みされていて不当に高い買い物をさせられていることを認識すべきです。

また、庶民が購入できるマンションは駅から遠かったり周辺環境が悪かったり占有面積が狭かったりして資産価値がないものがほとんどで売却するときに大幅に値下がりして大損するはめになります。

私も地方都市の安い新築マンションを2700万円で購入して12年後に売却しましたが1200万円も値下がりしてました。

賃貸に出して家賃収入で儲けるのは無理

マンションを賃貸に出して賃貸収入を得て定期的な不労所得を得て資産運用を検討している人もいるかもしれません。流動性の高いマンションを保有しているなら検討の価値はあると思います。ただ、庶民が購入できるようなマンションでは利益を長期的に出すのはまず無理と思います。

私も3年間ほど賃貸に出しましたがほとんど維持管理費に消えて利益はありませんでした。都会の駅近の人気物件ならば高い家賃で空室期間も殆どない状況で運用できるかもしれません。しかし、普通のマンションでは、特に築年数が増えてくると空室期間が長いことも考慮しなければなりません。

物件が古くなると設備も老朽化するのでリフォームが必要になりその時は百万円以上の出費になります。また、エアコンや給湯器の故障なども家主負担で迅速に行わなければならないのです。このようにマンションは維持管理に大きな労力と費用がかかることを心にとめておくべきです。

また、賃貸は入居者のリスクがあります。家賃滞納する人、クレーマーが入居したら大変です。現行の法律では家賃滞納しても直ぐに追い出すことは出来ません。私はたまたま普通の人が入居してくれたので変なトラブルはありませんでしたがそれでも不動産会社との定期的なやり取りなどは想像以上にストレスでした。

マンション購入検討の方は転勤になったら賃貸に出せばいいと軽く考える人もいるかもしれませんがはっきり言って考えが甘すぎますね。そういう甘い考えでは必ず痛い目に合います。普通の人は転勤になったら売却したほうが絶対にいいです。

隣人を選べないリスク。キチガイが住んだら快適なマンションライフ終了。

分譲マンションの最大のリスクは隣人のリスクだと思います。変な人が隣人でも賃貸みたいに簡単に住み替えることができませんからね。そういう意味では分譲マンション購入は博打みたいなものです。

騒音を出す人が隣人になったら憧れの新築マンションライフはジエンドです。そんなのはレアケースで自分には関係ないと思っていませんか?非常に甘いとしか言いようがないです。何故なら、私も騒音問題で大変苦労したからです。入居した翌日から上の住人がおかしな人であることは直ぐに分かりました。夜遅くとか休みの日の昼間にもどんどんと床をたたく音がするのです。

管理会社に事情を話して対応を迫りましたが、回覧で騒音の苦情がマンション内にあることを住民全体に報告するくらいで直接本人に注意することはしないんですね。要は形だけの対応です。全然誠意は感じられる対応ではありませんでした。苦情が来たから形だけやりました感が一杯でした。当然、回覧がされた後も毎日ではありませんでしたが床の上で跳び跳ねている様子があったので、再び、管理会社に連絡して直接、上階の住人に文句を言ってくださいと強く迫りました。そしたら、管理会社の連中、何て言ったと思います?

直接文句をいうのはご自分てやってくださいとこちらに丸投げしたんですよ。高い管理費を貰っているくせに面倒なことはやりたくないわけです。おかしいじゃないかと文句を言いましたが対応する素振りがなかったので、後日、休日の昼間にまたドタバタが始まったので直接、うるさいから静かにしてくださいと言葉は丁寧ですが文句を言いました。若い奥さんと年配の旦那が出てきて、その場は、今後気を付けると言ったので私はそのまま帰りました。ただ話はこれで終りませんでした。

数日後の夜中に上階の住民は凝りもせずにまた、バタバタと騒ぎ始めました。子供がドタバタと走り回っているような音がずっとするんですよ。とてもじゃないけど眠れたものではありません。再度文句を言いに行きました。なんと、今度は、何度も文句を言いに来るなんていい加減にしろと逆ギれしてきたんですよ。夜中に子供がドタバタするのが常識とでも言いたかったのかな。超キチガイ野郎だというのがこの対応でわかったので私も怒りが頂点に達して真夜中に玄関先で大喧嘩になりました。

まあ、ホントにキチガイ野郎でしたよ。そのキチガイ家族とは、その後、当たり前ですがマンション内で会っても完全無視で一言も口を訊きませんでした。その喧嘩の後も毎日では無いですがドタバタで寝不足の日が度々ありましたね。

私は結局、転勤するまでの4年間そのマンションに住みましたが今思うと直ぐに売却すべきでした。1年位だったら新築同然なので、大幅値下がりはするででしょうが売却は比較的簡単です。新品同然もマンションを安くで購入できるので築浅の中古マンションはすごく需要があるんですよ。

10年過ぎると新築で購入したマンションもだんだんくたびれてくるので、売却するのが困難になります。大幅に値下げしないとよほど立地が良いマンションでない限り売却は難しいでしょう。

そのキチガイ家族の両隣の人は1年以内に引っ越して売却してました。両部屋共にモデルルームになって売りに出ていました。恐らく私と同じく騒音に悩まされていたのでしょう。また、マンションの掲示板が1階のエントランスにあり、騒音のクレームはしょっちゅう張り紙されていましたねぇ。ファミリー層が多かったせいか子供が走り回る音のクレームが多かったですね。

マンションは住民の騒音だけでなく住んでみないと分からないことが沢山あります。住んでみたら狭さが気になり出すとか、日当たりが悪いとか、風通し、車の走行音、電車の音が思ったより響くなど色々です。仮に購入したマンションでどうしても我慢出来そうもない不具合に気が付いたら早めの売却をお勧めします。そのまま所有してもいいことは何もないです。時間がたつほどマンションの価値は下がっていきますので。その失敗を次の賃貸選びや不動産購入に生かすことができますしね。私は二度とマンションは買うつもりは無いですがマンション購入の失敗は現在の賃貸物件選びにも生きてます。

避けることができない災害リスク

私が住んでいる兵庫県は、昨年の秋の台風で多大な被害を受けました。マンションも屋根が飛んだりして大きく破損したところが少なくないはずです。北海道でも去年、震度7の地震が遅い被害を受けたマンションも少なくなかったでしょう。このように災害大国の日本では地震や台風、水害などでマンションが被害を受けたら修繕費用は飛躍的に上がることを覚悟しなければなりません。

私が購入した分譲マンションも東日本大震災で震度6強の揺れに襲われ大きな被害を受けました。マンションの一部の階に大きなヒビが入り多額の費用を掛けて直すことが管理組合で決まりました。

私が購入したマンションは地震保険に入ってなかったので余計に高額な工事費用が掛かってしまったんですね。管理組合で地震保険に新たに入ることも決まり、これらの負担は当然、マンション住民に降りかかります。工事費用と地震保険代はそれぞれ修繕積立金と管理費に上乗せされて住民の負担はかなり重くなりました。

不動産を購入することは災害リスクや毎年上がる修繕費用を受け入れることでもあります。マンション販売会社は当たり前ですが、このようなネガティブ情報は購入時に絶対に教えてくれません。

住宅ローンは銀行が得するだけ

住宅ローンを何十年もかけて払って行くのもすごく大きなリスクですね。このご時世、サラリーマンでもフリーランスでも大きな借金を背負うと言うのは危険すぎます。住宅ローンは健全な借金だなどと寝ぼけたことを言っている人がいますがとんでもないことです。博打で作った借金だろうが住宅ローンだろうが借金は借金です。購入検討している方はローン終了までどれくらいの利息を払わされるのかローン担当者に必ず確認してくださいね。普通の金銭感覚なら、その利息額を知るだけで住宅ローンなんて組む気が無くなるはずですよ。今は低金利ですから私が購入したときなんかよりは利息は少ないと思いますが、それでも安くない利息を払わなければならないことに変わりはありません。

住宅を購入させることは、銀行は多くの利息が取れるし、不動産業界は儲かるし、家電メーカーや家具メーカーが儲かるしで経済効果が大きいから国が推し進めているだけです。多少の節税効果なんかに誤魔化されてはいけません。将来、少子高齢化で住宅価格はほぼ間違いなく暴落するリスクを背負わされるのは購入者である我々なのだから、国の施策なんかに騙されてはいけません。

どうしてもマンションを購入したい方へ

私の考えでは、新築マンション買っていい人は、結婚して子供がいて、絶対に転勤がなく、そのマンションで一生を終える覚悟がある人だけです。この条件に合わない人は購入しない方が無難です。将来の見通しを甘く見積もっている人は私のように大損する可能性大です。

現在独身で転勤する可能性もある中堅サラリーマンが新築分譲マンション購入したら大火傷すると断言してもいいですよ。

どうしてもマンションがほしいなら、絶対に中古で駅から徒歩10分圏内で、占有面積が少なくとも90m2くらいの物件にすること。占有面積が広めの中古ならファミリー層に人気ですから新築ほど値崩れしないので大損するリスクは減ります。そのようなマンションを見つけられなかったら賃貸に住むのが無難です。

私が購入したマンションは80m2くらいの地方都市のマンションでしたが、商業施設や学校、病院などは近くにあって立地は良かったのです。それでも内覧した人が口々に言うのは少し狭くて購入する気になれないと言うことでした。その結果、売却価格を大幅に下げざるを得なかったんですよ。

駅から遠いバス便のマンションとか占有面積が狭いマンションはまず売れません。人気がないのでよほど価格を安くしないと売却できないので将来困ることになります。

長くなりましたが、私のようにマンションで大損しないように役にたてば幸いです。普通の人はずっと賃貸にしたほうがいいと心の底からアドバイスしておきます。マンション購入して特するのは都会の人気高額物件を購入できる富裕層だけですよ。そういう物件なら、値崩れしないしひょっとしたら値上がりするかもしれないし。転勤になっても立地の良い人気物件は高額の賃料でもすぐに借り手がつくので損する確率は減ると思います。

 

住宅を購入検討している人は上念司さんの”家なんて200%買ってはいけない”を読むことをお勧めします(笑)。

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派遣社員
アラフィフの理系(高分子化学)派遣社員です。 都内中堅私大の理学部化学専攻終了→卒業時に就職氷河期にぶち当たり就活は大苦戦→3社で化学系研究者として勤務→40歳でリーマンショックにあたりリストラ→将来性の無い子会社へ出向→業績不振で肩たたきにあい希望退職に追い込まれる→半年間の無職期間を経て非正規雇用で5社目を渡り歩いています。その5社目は今年末で3年になるので転職活動中です 趣味  SNS巡り  ピアノ演奏(下手です!)。好きなアーティストはショパン、リスト、ベートーベン、グレイ、XJapan。 今年の目標:病気せずに健康で生きること。週末に運動を取り入れようと計画中です。