地方都市の新築マンションは購入しないのが無難！！
こんにちは
不動産か賃貸で悩む日本人は少なくないですよね。
この問いに対する明確な答えは存在しないと思います。
なぜなら、住んでいる地域や家族構成、本人の年齢層、資産保有額などにより正解が異なるからです。
ただ、一般論としては少子高齢化が進む日本では地価が上がる理由が特にないので、不動産購入は大損する可能性が高いと思います。ですから大半の庶民には賃貸が無難なのは事実と思います。
ただ、地方都市の新築マンションは購入しないのが無難なのはほぼ間違いないと思います。
この辺りを考察していきたいと思います。
流動性のない地方都市の不動産は下落しています
東京などの大都市部の一部のマンションはここ数年で非常に値上がりしています。
これはニュースでも多く報道されているのでご存知の方も多いと思います
私が住んでいる関西では、例えば、大阪市中心の御堂筋とか梅田などの大都市のマンションは非常に高額ですがすぐに完売してしまいます。購入者は富裕層がほとんどと思いますが、彼らは流動性の高いエリアの不動産価格は下落しにくいことを知っているのでしょう。現金を持っていても仕方ないので価値のある不動産に投資して賃貸収入益を狙っているのは容易に想像できます。非常に賢い資産運用と思います。
ただ、こういうマンションの値上がりは日本全国で起こっているわけではありません。
東京、名古屋、大阪、福岡などの大都市都心だけが不動産価格が値上がりしているだけです。
関東でも首都圏から離れた住宅地で不動産価格が上昇しているというのは聞いたことがありません。
私が住んでいる関西でも、大阪都市圏から離れた住宅地（昭和に開発されたものが多い）は不動産価格が暴落して社会問題になっています。こういう地域は交通が不便なところが多く、若い勤労世代が寄り付かないので高齢化が異常に進んでいます。住んでいる高齢者も便利な場所に住み替えたくても、持ち家の資産価値が暴落しているので住み替えることもできません。この様なことは日本全国で起こっているはずです。
大都市近郊の住宅地でも不動産価格が暴落しているのですから、人口減少が問題になっている地方都市で不動産価格が暴落しないわけがないんですよ。
私も地方都市の新築マンションを購入して大損してます
偉そうにこの記事を書いている私も15年前に調子に乗って地方都市の新築マンションを購入しました。
当時はいわゆる仕事ばかりしている状態（社畜）で資産運用の知識などゼロでした。
この頃は勤めている会社が厚生年金基金を廃止して確定拠出年金（４０１K)を始めたばかりの頃でした。
会社で確定拠出年金の説明会もありましたが、当時は投資信託って何？という情報弱者ぶり。
確定拠出年金のことは全く理解せずに会社で運用が始まっていたんですよね。
こういう人間なので不動産業者からしたら、さぞかし私はカモネギだったと思いますよ（笑）。
なぜ、新築マンションなんか購入したのかというと、その当時住んでいた会社の独身寮が閉鎖されるので退去しなければならなくなったからです。
賃貸アパートをいくつか見て回りましたが、なかなかピンとくる物件に出会えませんでした。
その頃、私が住んでいた中部地方の某地方都市は新築マンションの建設がいくつか行われている状態で、その全てのモデルルームを訪ねてみました。やはり賃貸とは違い、設備も綺麗だし、広いし地方都市ということで値段もリーズナブルに感じました。
その当時はまだ正社員で働いていたので人並みの所得があったので、特に深く考えずに気に入った新築マンションを購入しました。
これが私の後々の不幸の始まりだとは知らずに（泣）。
そのマンションは紆余曲折あって十二年後に売却することになるのですが、なんと1200万円も値下がりしていました。
様々な不動産業者を回りましたがどこも同じ様な感じでしたね。
バカな私は購入から12年経ってようやく不動産屋にクズ物件を売りつけられたんだなと悟ったわけですよ（泣）。
今思い出しただけでも非常に腹が立って腹が煮え繰り返る思いです。
その時私はすでに関西で賃貸アパート暮らしをしていました。所有していても維持管理費がかかるだけだし、維持管理費を賄える様な家賃で賃貸に出すのもすでに難しそうでした。既に購入したマンションは資産ではなく負債に成り果てていたわけです。
だから大損すると分かっていても損切りするしかありませんでした。そのまま所有したら余計に傷口が広がるだけでしたからね。
私がこの不動産売買で感じたことは地方（田舎）のマンションはほとんど需要がないということ。
マンションは狭い割に割高に感じる様で、ほとんどの人は戸建てに魅力を感じる様ですね。
まあ、考えてみれば当たり前ですね。
大都市近郊に不動産購入できるのなら不動産購入検討の余地もあります
ただ、マンションや不動産購入を全て否定しているわけではありません。
値下がりしにくい人気エリアの新築マンションなら購入検討してもいいと思います。運が良ければ値上がりするかもしれませんし、仮に値崩れしても人気エリアの築浅物件なら高額な家賃でもすぐに借り手がつくので賃貸収入を得ることが可能です。
ただ、人気エリアといえども新築は大幅値崩れのリスクがあるので、できれば築10年程度の物件を狙いたいところです。
ただ、こういう物件は非常に高額なので普通のサラリーマンには購入が難しいでしょう。
普通のサラリーマンなら、大都市の利便性の良い築年数の多めの中古マンション（築20年以上）が現実的な選択になると思います。ただ、皆考えることは同じで、都心の利便性の良い中古マンションは人気が高く築年数が多めの物件でも決してお買い得とは言えません。もし私がこういう物件を手に入れたら自分では住まないで賃貸に出しますね。
あとは、大都市郊外の安い中古戸建てを購入して賃貸経営する手もあります。大都市郊外の物件なんて需要がないのでは？と思うかもしれませんが。広めの戸建てならば多少利便性が悪くても家賃が安ければ需要があるそうです。狭いマンションなんかは論外ですよ（笑）。
郊外の中古戸建てならば築年数が古ければ値段もリーズナブルだし新築の様な大幅値崩れのリスクは低くなりますのでサラリーマンにも手を出せるかもしれません。
ただ、不動産投資や不動産購入は額が大きいだけに非常にリスクが高いことだけは言っておきます。
資産運用の本を読むと不動産投資で成功する人は５％以下と書いてありました。資産運用の専門家の間でも不動産投資はリスクが高くて敬遠されていることは知っておいたほうがいいでしょう。
値崩れしない物件、賃貸運営で収益を出せる物件を一般サラリーマンが手に入れるのは相当の勉強が必要と思いますよ。
何も勉強せずに近所の不動産屋に行って、不動産投資に良い物件ないですかね？なんて聞いたらクズ物件を売りつけられるのがオチですよ。私みたいに。
まとめ
地方都市の新築マンションは購入しないほうが無難という視点で、記事を書いてみました。
既に私自身が新築マンション購入で大損したことは既に書いた通りです。
ですから、知り合いに不動産購入を相談されたらやめておけというでしょう。
どうしても購入したかったら、購入する前に徹底的に不動産業界の勉強をしろとは言いますね。
間違っても新築マンションのモデルルームなんかには行くなと言うでしょう（笑）。
まあ、投資の世界は勉強しない情報弱者は徹底的に搾取される世界です。不動産に限らず、株式投資も全く同じです。
不動産も株式も業者が得をして顧客が損をするシステムになっています。国に守られた業界と言えるでしょう。
不動産は購入時も売却時も高い手数料を取られます。株式も投資信託は保有しているだけで信託報酬を永遠に取られます。
定年退職したサラリーマンが退職金の運用をメガバンクなんかに相談に行ったらもうおしまい（笑）。手数料の高いクズ投資信託を売りつけられて数年後に大損するのがオチです。
不動産投資や購入に興味ある人はとにかく徹底的に勉強してくださいと、大損した私からしたらお願いするしかありません。
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